【技术前沿】三维地籍管理——建立土地立体化管理模式

【行业背景】地籍管理是规划国土资源管理中打基础、利当前、谋长远的一项基础性工作，它的根本任务是准确掌握每一宗土地的现势权属状况，摸清楚每一块土地的利用状况，为各项规划和土地管理工作提供权威的、可以信赖的基础数据。

 

随着我国经济的高速发展，城市地上、地下土地空间开发利用强度不断增加，传统地籍管理模式难以精确描述立体空间中的三维产权体，不能满足土地资源立体化利用中的地籍管理要求，已无法适应和满足经济社会发展的需要。为更好地对土地的三维空间进行确权和管理，应努力探索符合我国法律法规的、高效率的三维地籍管理模式。上海南康科技有限公司（简称“南康科技”）积极研究三维地籍管理的理论与方法，探索在应用层面上如何解决土地资源立体化利用中的地籍管理问题，为不动产登记提供更好的技术支撑。

 

三维地籍管理

城市空间的多元化、立体化发展是当前和未来城市土地利用的趋势。通过将三维地籍管理理念和技术方法纳入土地管理、开发建设和运营管理全过程，在土地立体化管理制度、政策、技术标准、信息平台、数据库等方面进行探索，以三维方式设定立体建设用地使用权。

 

 

 

 

 

南康科技认为，三维地籍管理通过不同的产权单元在空间上的叠加，把抽象的产权单元在空间上表现为复杂的产权簇或产权层，在空间上对土地利用的不同层面存在的权利进行划分和登记，准确反映土地在不同层次空间利用的分布情况，有助于土地三维权利和建筑物区分所有制度的逐步确立。通过三维地籍管理模型，将二维不动产证升级为三维空间产权证，通过在立体空间可视化地表达房地信息，清晰地明确房地权利范围，可减少土地房屋纠纷，保障土地利用者的合法权益和最大程度地减少百姓纠纷。

 

典型案例

南康科技在某地地籍管理系统中充分利用已有的数据成果为三维地籍提供数据支撑，利用信息化技术整合调查中获取的房屋等建筑物、构筑物基本信息，建立二三维一体化的不动产地籍数据库，将空间数据、属性数据和时态数据一并管理、分析和运用。

其中，地籍数据方面主要包括三维宗地模型，其包含三维界址点、界址线、界址面等，三维宗地体分为地上三维宗地体，地表三维宗地体、地下三维宗地体。三维宗地体以权属为主要考虑因素，在空间竖向层面进行了划分，属性信息方面主要沿用了二维宗地属性信息，如宗地号、权属性质、权利限制、权利人、土地利用现状、批文附件等。

通过研究三维地籍全景展示的方法，在地籍管理系统中搭建了三维地籍管理模块，实现了地籍二三维一体化综合展示，有效提高了地籍部门对土地空间权属的管理效率。

 

探索方向

南康科技积极研究城市三维地籍建立的关键问题，区分土地地下空间和地上空间的权属和权益；研究土地立体空间利用形式，构建基于三维的现状场景，实现三维宗地体模型表达，为城市三维立体规划与自然资源统一管控提供现代地籍产品。

在不动产统一登记的背景下，房、地一体化管理是趋势，土地空间和建筑空间物权应通盘考虑。南康科技将继续探讨可行的三维地籍数据模型和合理的时空表达关系，理顺三维地籍和不动产登记之间的关系，构建三维不动产全要素登记框架。基础数据中的精细化建筑模型已具备了建筑产权单体表达的条件，可将其对象化到户并挂接产权信息，就能满足建筑产权单体的空间表达与计算分析，下一步可结合三维地籍深化房籍方面的研究，促进地籍与房籍的统一管理。