【技术前沿】商品房预售资金监管平台助力预售资金“灵活监管，动态监控”

上海南康科技有限公司研发的“商品房预售资金监管平台”是集监管部门、监管银行、房地产开发企业管理一体化的管理平台。平台以项目管理数据、楼盘管理数据、开发企业管理数据、商品房交易数据、预售资金出入账数据等数据源为抓手，以系统管理平台、工作流平台、报表平台和应用接口平台为基础，建立新建商品房预售资金监管和银行接口平台，充分利用互联网及数据流通新科技，助力预售资金“灵活监管，动态监控”。（见图1）

监管部门对商品房预售资金实施“重点监管资金”政策。“重点监管资金”的界定是资金监管的一大难点。目前，各个地市对不同的房产开发项目，其“重点监管资金”的范围设定是存在差异的。“商品房预售资金监管平台”可针对不同的开发项目灵活设置不同的“重点监管资金”范围，避免“一刀切”的监管方式，从而有效促进房地产行业资金的良性循环。

“商品房预售资金监管平台”与开发企业管理、项目管理、商品房预售许可管理及商品房网签备案管理等系统均实现数据的实时交互。平台已经与超过20家银行业务系统进行了对接测试，从监管账户的设立、监管资金的入账与划拨，到监管账户的注销，监管部门可实现对商品房预售资金的全过程动态监管。

购房者在办理商品房交易合同网签备案时，按照购房合同上的监管账号汇入购房款，银行将把入账信息实时反馈到“商品房预售资金监管平台”。通过该平台，监管部门可监测到购房款是否同步存入监管账户，防止房地产开发企业向购房者提供监管之外的银行账户，维护购房者的合法权益。

因平台与银行业务系统已实现数据共享，当监管账户入账资金总量达到“重点监管资金”额度时，开发企业才可申请资金划拨，且资金直接划入下游企业账户，这样有效规避预售资金不当转移或挪用的情况。

“商品房预售资金监管平台”可根据工程进度灵活配置“重点监管资金”的拨付节点。同时，每个拨付节点均支持相应拨付比例的设置。通过该平台，房地产开发企业可线上发起“重点监管资金”使用拨付申请，监管部门根据申请节点进行工程进度勘察确认，通过与监管银行的数据互通，及时掌握企业预售资金监管账户余额，然后再及时拨付到下游企业账户。（见图2）

“商品房预售资金监管平台”专门为监管银行提供分账操作入口，在保证“一证一账户”的前提下，以楼盘表为基础，实现预售资金入账到户的最小单元化。通过该平台，监管部门可实时监控每户的预售资金到账情况，并且实现向上动态归集，可以看到整个项目的出入账情况，为监管部门与监管银行进行财务对账夯实了良好的数据基础，同时也为监管部门查询购房者购房款去向提供渠道，进一步满足退房、退款等特殊需求的资金退回。

购房款入账为多渠道入账（网银，POS，ATM，柜台等），“商品房预售资金监管平台”提供了不同的入账模式，避免手工导入资金流水的繁琐和人为错误。通过数据交换，监管部门可实时获取到项目楼盘的入账明细。（见图3）

(图3）

“商品房预售资金监管平台”契合了商品房预售资金监管实施办法，整合了各种数据资源，实现对专项资金全过程动态监控。基于数字时代政府大数据精准化比对，监管部门可通过该平台实现高效审批，防止购房资金“跑冒滴漏”。该平台可为购房群众、开发企业提供安全可靠的监管服务，有效维护房地产市场的健康平稳发展。